Kérdések és válaszok a haszonélvezetről

2017-09-07

Ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog az új Ptk. szerint:

Haszonélvezeti jog ingó dolgon, illetve ingatlanon is fennállhat. A haszonélvezet ideje alatt a haszonélvező jogosult a dolog birtoklására, használatára, a hasznosítására és a hasznok szedésére. Így az ingatlan haszonélvezője jogosult az ingatlanban lakni, illetve egyéb módon hasznosítani. Ingatlanok esetében a haszonélvezeti jog jogszabály erejénél fogva, vagy szerződéssel jöhet létre. Minden esetben szükséges a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése. 

A haszonélvezet keletkezése:

Kötelezettként szerződéssel csak a tulajdonos alapíthat haszonélvezetet. A haszonélvezeti jog alapítása lehet ingyenes és visszterhes.

Haszonélvezet végrendelettel is alapítható, ez esetben az örökhagyó másra hagyja a tulajdonjogot és másra a haszonélvezeti jogot.

A haszonélvezet jogszabályi rendelkezés folytán is keletkezhet, tipikus esete a túlélő házastárs haszonélvezeti joga.

A haszonélvezeti jog megszűnése, megszüntetése 

A köznyelvben használatos haszonélvezet megváltása kifejezést a törvény nem nevesíti, a haszonélvezeti jogról való ingyenes vagy ellenérték fejében történő lemondás a pontos megnevezése az ügyletnek. 

Az ingatlan haszonélvezőjének a lemondó nyilatkozatot írásba kell foglalni és a tulajdonoshoz kell intézni.

Ingatlan haszonélvezetének megszüntetése esetén a haszonélvezeti jogot töröltetni kell az ingatlan-nyilvántartásból. Ehhez ügyvédi közreműködés szükséges. A törvény értelmében a földhivatal a haszonélvezeti jogot akkor törli, ha a haszonélvező lemondó nyilatkozatát ügyvédi ellenjegyzéssel látták el.

A haszonélvezeti jog a lemondáson túlmenően megszűnik: 

• Határozott idő lejártával.
• A jogosult halálával, vagy jogutód nélküli megszűnésével.
• A haszonélvező dolgon történő tulajdonszerzésével.

A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező követelheti a tulajdonostól a saját költségén elvégzett rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok következtében az ingatlan értéknövekedésének megtérítését. A haszonélvezet megszűnését követően - mint az a fentiekben olvasható - a haszonélvező köteles visszaadni az ingatlant a tulajdonosnak. Ki kell hangsúlyozni, hogy a haszonélvezőnek nincsen olyan kötelezettsége, hogy az ingatlant az eredeti állapotában adja vissza, azonban olyan állapotban kell lennie az ingatlannak, amit a rendes gazdálkodás és rendeltetésszerű használat indokol.

Az ingatlan haszonélvezőjének jogai:

Az ingatlan haszonélvezője jogosult az ingatlanban lakni, illetve egyéb módon hasznosítani. Ingatlanok esetében a haszonélvezeti jog jogszabály erejénél fogva, vagy szerződéssel jöhet létre. Minden esetben szükséges a haszonélvezeti jog ingatlan nyilvántartásba való bejegyzése. 

A haszonélvezőnek három fő jogosítványa van, a birtoklás, a használat és a hasznosítás joga. Ha bármelyik jog hiányzik, akkor nem haszonélvezetről, hanem más jogviszonyról /pl. használatról/ van szó.

A jogosult a birtoklásra és birtokvédelemre önállóan jogosult, ezt a jogát a tulajdonossal szemben is gyakorolhatja.

A haszonélvezeti jog gyakorlásának átengedése:

A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti, ingyenesen vagy ellenérték fejében. Az ingyenes átengedésnek nincs jogi feltétele.

Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt.

A tulajdonos jogai a haszonélvezet fennállása alatt:

A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni.

Ha a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésének megfelelő módon használja vagy rongálja, illetve rendeltetését meg nem engedett módon megváltoztatja, továbbá ha a dolognak a haszonélvezet megszűntével való visszaadását egyébként veszélyezteti, a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet, ha tiltakozása nem vezetett eredményre.

Ha a haszonélvező nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti.

A tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvező a haszonélvezetből fakadó jogok gyakorlását átengedte. Ebben az esetben a megfelelő biztosíték elmaradása esetén a bíróság a harmadik személyt a haszonélvező által a részére átengedett jog gyakorlásától eltiltja.

A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.

Milyen kötelezettségei vannak az ingatlan haszonélvezőjének? 

• A haszonélvező elsődleges kötelezettsége a rendes gazdálkodás követelményének megtartása, az ingatlan állagának megőrzése.
• Az ingatlan haszonélvezője köteles viselni az ingatlan terheit, - rezsiköltség, stb. - de a rendkívüli javítások helyreállítások költségeit a tulajdonosnak kell állnia.
• A haszonélvezőt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek.
• A haszonélvezőnek értesítenie kell a tulajdonost az ingatlant fenyegető veszélyről, a bekövetkezett károkról. Pl. beázás, tűzkár stb.
• A haszonélvező köteles értesíteni a tulajdonost arról, ha valaki az ingatlan birtoklásában, használatában akadályozza.
• Köteles tűrni azt, hogy a tulajdonos a veszély elhárításához, vagy a károsodás megszüntetéséhez szükséges intézkedéseket megtegye.
• A haszonélvezet megszűnését követően a haszonélvező köteles az ingatlant átadni a tulajdonosnak. Az ingatlan rendeletetésszerű használatából származó értékcsökkenést nem köteles megtéríteni a tulajdonosnak. Ha a haszonélvező az ingatlanban kárt okozott, kártérítési felelősséggel tartozik.

A haszonélvező kötelezettségei a haszonélvezet megszűnése esetén:

A haszonélvezet megszűntével a haszonélvező köteles a dolgot a tulajdonosnak visszaadni. A haszonélvező a dologban bekövetkezett károkért a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint felel. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést a haszonélvező nem köteles megtéríteni.

A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező a tulajdonostól a saját költségén elvégzett rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok következtében a dologban beállott értéknövekedés megtérítését a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelheti.

Eladható a haszonélvezettel terhelt ingatlan? 

Közkeletű tévedés az, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlant nem lehet eladni. Valójában a haszonélvezettel terhelt ingatlan forgalomképes, vagyis a tulajdonos eladhatja, de a haszonélvezeti jogot a tulajdonosváltozás nem érinti, vagyis az ingatlan haszonélvezője a továbbiakban is birtokolhatja, hasznosíthatja az ingatlant.

Eladható a haszonélvezeti jog? 

A haszonélvezeti jog nem forgalomképes. A haszonélvezeti jogot a haszonélvező nem ruházhatja át és jogutódlással sem szerezhető meg. Bár a haszonélvezeti jog nem forgalomképes, a haszonélvező az ingatlan használatát és a hasznainak szedését átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvező akkor engedheti át harmadik személynek a haszonélvezeti jog gyakorlását, ha a tulajdonos - azonos feltételekkel - nem kívánja hasznosítani a dolgot.
Ha a haszonélvezeti jog egyszerre több személyt illet, a hasznonélvezőkre a közös tulajdon szabályai vonatkoznak a birtoklás, használat tekintetében.

Elbirtokolható-e a haszonélvezeti jog? 

Nem. A bírói gyakorlat következetesen kizárja a haszonélvezeti jog elbirtoklással való megszerzését.

A haszonélvezet illetéke:

A haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog, így illetékkötelezettség alá esik a szerzése. A haszonélvező a haszonélvezeti érték után köteles öröklési, ajándékozási, illetve vagyonszerzési illetéket fizetni. A haszonélvezeti értéket az alábbiak szerint kell kiszámítani: a haszonélvezeti jog egyévi értékéül a dolog forgalmi értékének egy huszad részét kell tekinteni. Ha a haszonélvezeti jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, az értékét a jogosult életkorához igazodva kell megállapítani:

• ha a haszonélvezeti jog jogosultja 25 évnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese
• ha a haszonélvezeti jog jogosultja 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa
• ha a haszonélvezeti jog jogosultja 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa
• ha a haszonélvezeti jog jogosultja 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese

Egyéb esetekben a bizonytalan időre terjedő haszonélvezeti jog értéke az egyévi érték ötszöröse.

Az öröklési és ajándékozási illeték általános mértéke 18 %. 
Lakástulajdon haszonélvezetének ajándékozással - ingyenes alapítással - vagy örökléssel való megszerzése esetén az illeték mértéke a haszonélvezeti érték 9 %-a.

Ha az adásvétel során haszonélvezeti jog alapítására kerül sor, a haszonélvező a haszonélvezet számított értéke után fizeti meg a vagyonszerzési illetéket melynek mértéke 4% egymilliárd forint értékig. Ezen érték felett 2 % a vagyonszerzési illeték. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása esetén a haszonélvezet fennmaradása után nem keletkezik illetékkötelezettség.